一文带你了解“带押过户”

继多个城市放宽二手房限购限售、优化“认房认贷”政策后，最近一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多地推出，并且在南京、苏州、济南、昆明等城市已有成功落地案例。

一、什么是“带押过户”？

传统的二手房交易中，如果存在按揭贷款，卖家需要先自筹到足够资金，将剩余的贷款本金还清，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给买家。这种方式在实践中限制较多、风险较大，手续流程也比较繁琐。

而在新模式中，存在抵押的房产不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。总结目前各地“带押过户”的流程可以归纳为：银行先行为买家放款，款项由公证处提存；买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押；公证处向卖家归还贷款用于解除抵押，放款银行将买家抵押升级为一押。

二、“带押过户”的优势

1、提升资金的安全性，防范违约风险
目前推出“带押过户”政策的城市普遍配套了账户监管要求，以保证交易中资金的安全，降低违约风险。
例如深圳的“公证提存+免赎楼带押过户”模式。在完成交易前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，以保证资金安全。资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保原业主在房产过户后可以收到购房款；完成过户后公证处再支付资金给卖方，确保买家付钱后可以顺利拿到房产。

2、缩短了交易周期

传统的二手房买卖由于交易流程复杂，一般需要15天以上的时间。而“带押过户”打通了不动产登记中心、金融机构、资金提存机构之间的信息堵点，交易双方只需要进一个窗口、提交一套材料、办理一次业务，交易周期有望缩短至1-3个工作日，大幅提高了交易效率。

3、降低了交易成本

与传统二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”不同，“带押过户”中免去了赎楼环节。有分析指出，“这样可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一。”以深圳为例，新模式中的公证处收费，仅为提存金额的千分之三。

三、“带押过户”的影响

关于新政策对二手房市场的影响，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，今年以来，全国房地产政策环境不断优化，但政策效果尚不明显，当前购房者置业情绪并没有实质性恢复，市场预期和信心整体仍偏弱。“带押过户”在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费，预计未来将有更多城市跟进。

也有业内人士认为新政策的积极作用影响有限。目前多数“带押过户”主要以在同一银行续贷为主，虽然“带押过户”对提振楼市有利好作用，但对其他银行来说可能缩小了通过二手房交易实现的信用扩张空间。另外，新政策更多是利好卖方，赎楼费用很多情况下由卖家完成，因此“带押过户”为卖家节省了费用。

当前“带押过户”政策仍被多数机构视为是“因城施策”的重要实践，能够为促活二手房交易市场起到积极的推动作用。但最终成效如何，尚待市场验证。