房贷转经营贷，真的靠谱吗？

最近很多朋友都来跟我说，自己买房子买在了最高点，同时贷款利率也是在最高点，甚至有些超过了年化6%。最近呢又听说很多人把房贷转成了经营贷，降低了大笔的利息支出，所以很多人就来问我，这事到底能不能这么干。先别急着下结论，我们来还原一下这个事情为什么会出现。

首先，这个事情起源是近几年，国家倡导金融业支持实体经济，所以对于经营性抵押贷款有专门的普惠补贴，所以近两年经营性抵押贷款利率相当低，目前一般在3.7%左右。请注意，这个利率其实是专门用于经营性抵押贷款的。而前两年由于房地产市场的调控政策，导致了房贷利率较高，二者形成了较大的利率差，也就产生了这样一个套利的空间。促使很多人想把房贷变成经营性抵押贷款。

但经营性抵押贷款，不仅需要有全款结清的房子进行抵押，更是需要借款人有经营主体的，而市场上大多数人的买房人，其实是上班族，并没有经营资质，那么就催生了一个行业～贷款中介，他们利用银行经营性贷款指标压力和普通购房人希望降低利率的心理，双向撮合，他们给借款人做包装，做一些经营的材料，通过包装来获取（其实严格来说是骗取）低息的经营性抵押贷款，从而在这一过程中收取中介费用、以及转贷过程中的垫资费用。

本来呢，这个操作主要是一些炒房群体在利用，不仅是因为经营性抵押和房贷之间有利差，更重要的是，经营性抵押贷款是先息后本的，而房贷却是需要分摊本金还款的，经营性抵押贷款的还款压力显著小于房贷。所以这一方式很受炒房者的青睐。

这个事情对于本身有经营主体的人来说，其实做起来没什么太大的问题，对于炒房族来说，他们也习惯了这背后蕴含的风险，但是对于不炒房的上班族来说，请你们先抛开利益的诱惑，且听我分析下背后的风险，看完之后，你再认真地考虑下要不要去做这个事。

风险一：先息后本的还款方式，降低了你的月供压力的同时，也同时放大了你到期还本的压力。

市场上很多中介会忽悠你说先息后本在同等年化利率情况下比按揭还款的方式要划算，这一点就很扯淡，因为无论是经营性抵押贷款还是住房按揭贷款，正常情况下都是根据剩余本金计息的，假设利率相同的情况下，其实不存在哪个划算的问题。

但如果说先息后本的还款方式，提高了你手里资金的流动性，增加了你平时的可支配现金流，这点确实是的，所以很符合炒房者的需求，但同时，你要知道，这意味着增加了到期还本的压力，同时增加了你的利息总支出。因为房贷是把你的本金分摊到每个月还款的，利息随着本金递减而递减（看不懂这句话的继续去翻我前面文章）。要知道，炒房者往往不是通过自己平时的收入现金流去还款的，而是等待房价上涨后，卖出房子一次性还清贷款，并且获得差价获利，这与正常刚需者的情况截然不同，一个刚需者，采用这样先息后本的还款方式，无异于是一个偏好保本理财的人去购买基金，二者对于风险和收益的追求本来就是不一致的。

当然，如果你说你在先息后本的情况下，可以主动去积累一些本金用于归还，甚至你说你平时理财的收益能够高于经营贷3.7%的年化利率，反而可以进一步获利，那么别急，这一条暂时不构成你的风险，那就先看下一条。

风险二：实际贷款期限的压缩和贷款流程的不合规，带来的巨大不确定性。

房贷你是可以选择最长30年期的，而目前市场上低息的经营性抵押贷款一般最长三年期，虽然有些银行可能会告诉你他授信十年甚至二十年，但是事实上单笔资金三年到期之后也需要转贷或者通过一定的手续续期，无论是转贷还是续期，三年后到期，都要重新审查你的资质，并且对于这一笔贷款重新定价，这就带来了很多的不确定性：

1、利率水平的不确定性，美联储已经开始进入疯狂加息的周期了，美债都已经突破年化4%了，经营贷三年后的利率水平谁也说不好（虽然房贷也是浮动利率，但浮动原理是LPR加点，LPR其实大多数情况下都是下行趋势为主的，这个以后另文阐述）

2、三年后审批政策的不确定性，现在由于大环境的原因，大多数银行对于经营性贷款审查是极其不严格的，但是三年后呢？依然是这么宽松吗？这个事情需要打一个大大的问号，如果三年后，无法正常续贷，你该怎么办？你的还款本金从哪里变出来？如果叠加房地产市场不景气，二手房又不好卖呢？你能把本金变出来吗？

3、整个贷款期间，监管政策的不确定性，2020年调控期间，由于监管严查首付款来源和经营贷用途，多地就发生过很多用经营贷付首付款，结果被经营贷银行和房贷银行双向抽贷的案例，当时很多采用这一套路的炒房者就叫苦不迭，那么在你的经营贷授信期间，即使你每次都能成功续贷，是否有可能这种情况会再来一次呢？并且这种情况下，不止是抽贷款本金哦，大家可以关注一下所有的贷款合同，都会约定一种罚息，叫做挪用罚息，就是指你的贷款用到了规定以外的用途，就会产生的一种罚息哦，所以可以自行判断其后果和成本哈。

如果说还款方式变更只是相当于保守型投资者买了基金的话，那么上述的不确定性，无异于是相当于买了P2P，这玩意儿就意味着，随时要暴雷的，还记得当年大家趋之若鹜的P2P的下场吗？这种不确定性，是不随你的意志为转移的，也不会因为做这个事情的人多，就降低这个事情的风险。

风险三：最终极的风险～这种行为可能涉及骗取贷款罪

这个风险可不仅是你买基金，买P2P那么简单了，简直就等同于你参与了非法集资，意味着你可能会进去踩缝纫机的。

虽然2021年刑法修正案十一，把骗取贷款罪的情节犯（数额巨大的情况，一般指贷款金额100万以上）删去了，但保留了后果犯（造成重大损失的情况，2022年最高检、公安部确定的立案追溯标准是损失金额50万元以上），也就是说，你通过伪造材料（包括你明知故意的情况下，委托他人帮你伪造材料）来骗取贷款，给银行最终造成损失50万元以上了，那么就有可能承担刑事责任。重大损失三年以下，特别重大损失三年以上七年以下哦，具体标准看区域经济情况和法官的判断。

那些所谓助贷机构或者金融中介，给你做的材料是真是假，是否构成骗取贷款罪，这个你就得好好掂量掂量咯。本来房贷万一还不出，最多是民事责任（房贷申请资料合规的情况下），但是如果你整了这么一出骚操作，却有可能会变成刑事责任哦，这其中的巨大风险，请自己掂量清楚。当然如果你说，你反正都会正常还钱的，不造成损失不就好了？那么请回过头去，参见风险一、风险二。