您明白转贷的逻辑吗？

最近的一段时间，接到很多的咨询就是：现在贷款利率降了很多，之前办的按揭（抵押）利息可高了，特别是在20年左右办理按揭贷款的，按揭利率5.35%以上的居多、而办理抵押贷利率5.5%以上也居多。咨询我们这边能不能帮忙想想办法，把贷款产品换一换，或者想办法把之前办理的的利息降一降。

从政策层面扶持实体经济、刺激消费需求，现在无论是按揭贷还是抵押贷，其利息降了，而且是降了几个百分点。这个事，几乎路人皆知，可以这样来形容房贷利率已达了历史最低点！应该有不少房主还在“享受”着5.88%、甚至6.25%及以上(笔者2011年买的第一套房的按揭利率高达8%）的超高房贷利率，而现在首套4.1%，月供直线下降。

抵押贷方面，前几年重庆某地方银行抵押贷年息7.2%的先息后本，现在有银行最低可以做到3.2%，而3.65%的利率目前也很常见的。因此转贷、降息、省钱似乎是当下不争的事实和热门的话题。

那么，何为转贷？简单来讲，转贷是用新的贷款取代现有的按揭贷款或抵押贷款的过程。在转移的过程中，金融机构通常会对房屋进行重新评估，通过双方协商从而满足申请转贷当事人的不同需求。

用最现实的来讲，转贷的目的无外乎以下几点：

1、降低贷款利息。   把已有贷款转到新的银行，从而获得新的优惠利率，降低利息成本。

2、降低现有还款压力，丰富自身现金流。    通过转贷，优化到合适的贷款方案，而获得更加优惠的利率从而减少利息的支出，让自身的财务状况回到正轨。

3、套取房屋的增值部分的价值。   将物业增值的部分，通过银行置换套现出来，可优化部分高利率信用贷款或做其他再投资。

现在市场上转贷款的形式大体上有三种： 

一、商贷转公积金

将住房商业贷款转为住房公积金贷款：利率3.1%，单身最高可贷50万、夫妻最高可贷100万、多子女家庭最高可贷120万。商转公应该是最受欢迎的，因为它不仅利率最低，并且最安全。从政策角度讲，几乎没有风险。但商转公也是最难的，因为它有一个非常苛刻的高门槛：必须是首房首贷，更不说目前能够缴纳公积金的单位很少。

二、 商贷转商贷

简单点讲就是将现有商业贷款转到其他行的商业贷款，获取新的贷款行的利率优惠。怎么转呢？相当于把房子假设成二手房虚拟的交易一遍，换家银行办理住房按揭贷款。通过这种方式把之前比较高的房贷利率转换成现在比较低的房贷利率。比如，现在房贷利率最低4.1%，通过商转商就有机会将房贷利率也降到最低4.1%。但会考虑到一些基本条件：如是否是已下房产证、借款人个人征信情况如何、是否首房首贷等。同时，这样的银行面选择极其有限（中德住房银行不再本次讨论范畴）。

三、商贷转抵押贷。

在货币宽松的大环境下，抵押贷作为相对优质的贷款，是今年银行业的主要发力点之一。因为这一类贷款不受房地产贷款红线限制，加上贴息等政策支持，利率水平要低很多，因而受到供需双方的欢迎。

而抵押贷再银行又分为抵押经营贷和抵押消费贷，目前市面上的银行而言，抵押经营贷最低利可以做到年化3.2%，抵押消费贷的利率最低3%。很大一部分人了解的抵押贷都是个人抵押经营贷，简单来说就是你以一个经营者的身份，通过把房子抵押给银行，贷出一笔钱。可以这样讲，无论是你听到的贷款利率、额度还是还款方式，肯定会让你第一时间想去办理转贷的冲动。

以先息后本的还款方式为例，贷款期限一般只有三年、五年或者十年期的贷款产品居多。以等额本息还款方式的有10年、20年甚至30年的期限。

那么说到个人经营性抵押贷款，银行放款的前提是以你个人或公司的名义，因经营需要而向银行申请贷款。

因此这里就有一个潜在的风险点，假设贷款后你的经营发生不良变化（或许有的人本身就没有真实经营），这时候当银行做贷后管理的时候，发现贷款资金用途与实际不符，或许就面临一个最大的问题：抽贷。

当然，也不是谈到抽贷，就认为非常可怕。因为这是概率性的问题，我们就会谈到在这个概率性的问题上，发生了，是否有解决问题的应对方案！？

对于转经营贷，有动力去做的常见的以下几种类型：

第一类：高利息换低利息早期申请的抵押或者按揭贷款利率都不低（5%~7.5%），笔者2011年买第一套房的按揭利率就超过7.5%，甚至有客户申请到了年利率9%的抵押消费贷替换到当下的3.6~3.7%，每年节省的利息非常可观！不能开源没关系，做好节流一样等于赚到！

第二类：选中适合的还款方式之前多数的还款方式为等额本息、等额本金（月供高、还款压力大）、或者1-3年的先息后本（集中还款压力大、续贷风险高），目前可选最优的产品可选择20年先息后本每三年只须审核一次，不需要归还本金或5-10年期先息后本(多数客户首选)。

第三类：余值抵押由于这几年的房价涨幅，多数房产涨幅大于30%，早期的按揭余额已不多，希望把房子的增值部分盘活起来。

第四类：全款买进再抵押由于全款买房再抵押，可选的产品一直不多，再重庆主要是对新过户的房产审贷时有很多具体要求，所以无论是期限还是利息都不太友好，多数客户会先选择一款能够办理的银行产品，在1-3年后开始转贷长期低利息的优质贷款产品。

转经营贷后可能存在的风险及建议

风险1：经营抵押贷款实际借款一般期限为1-10年期，部分需要1-3年还本续贷，或者无还本续贷一次，同比按揭贷款期限相对较短，存在一定的不确定性。建议：因此如利息额度差距不大，不建议长期将按揭转短期JYD，不得已则尽可能选择长期无还本续贷产品，或者授信期限长的贷款产品，降低续贷风险。

风险2：关于不确定的抽贷建议：既然是以经营为基础的抵押贷，银行后期的贷后管理肯定存在，一般情况下银行不会大规模的贷后检查，也确实存在概率性被抽贷的情况。因此建议个人/公司流水、开票、 经营场地等需要持续有，如有条件加一些人员社保，那就更完美了，作为一家小微企业，基本收入支出都有的公司，大概率不会有抽代风险。经过规划后，流程并不复杂。在我们的认知常识中，风险与收益永远都是成正相关的，当自问是否是必须要做，做了之后，若发生风险如何应对？回到主题上来，我们要自问几个问题：第一，房子用来投资还是自住？第二，房子你准备持有多长时间？第三，收入来源有哪些、收入情况如何、稳不稳定？这是评估清楚自身的情况。现在的房贷利率是多少、转贷之后的房贷利率又是多少？预估持有房子的时间，转贷前后你能省多少钱，转贷的手续费是多少？这两个问题，是评估转贷后，你的收益和成本。转贷有哪些潜在风险，这些风险如果发生你能不能承受，有没有保底的方案？

当然了，这些问题，都可以被解决，要说风险，做什么事情没风险！？风险收益并存。只是看你的负债结构、资金缺口是否到必须要解决的时候。但无论如何，希望多咨询、多比较，寻求专业人士来出具方案。