房产“转贷置换”有什么好处，有哪些注意事项？

什么是房产转贷？

“转贷”就是指将高利率或者短年限的贷款，转换成低利率或长年限的贷款。最常见的转贷，就是将房贷转换成利息较低的银行抵押经营贷。

什么是“转贷置换”？

转贷置换就是指将原来有按揭的房子通过垫资结清、尾款解押再重新抵押给银行。这类贷款年限一般可以做3-20年，不同银行的要求不同，年化利率3.6-4.5%浮动，还款方式有先息后本、随借随还、等额本息、3年不归本或10年不归本等选择。

“转贷置换”有什么好处

1、节省利息，减少不必要的开支

通过转贷置换，将申请到的新的低息抵押贷款替换原来高息的房贷，可以降低自己欠款所需要支付的利息。

2、能降低月供，减轻当前压力

一般来说，我们的房屋按揭贷款主要有等额本息和等额本金两种还款方式。而替换成抵押贷以后，我们还可以选择拥有先息后本、等额本息等多种随借随还的还款方式。借此，通过转换还款方式，我们就能在一定程度上降低月供的还款压力。

3、能释放多余额度，获得流动资金

核心地段的房子是最稳妥的投资方式之一，其价格几乎会呈现上涨或稳涨的状态。通过转贷置换的方式，我们可以把房产的增值部分贷出来，这样手里就能拥有一笔超低息的备用资金。比如，一间6年前购买的房子，原价值100万，现市值180万。此时我们可以将增值的80万资金通过转贷置换的方式释放出来，该方式对于企业老板而言是一个很不错的融资选择。

4、能整合负债，优化个人征信

如果你的名下有多笔不同性质的负债，譬如房贷、车贷、信用卡、小额消费贷、网贷等等，我们就可以通过“转贷置换”转化成一笔低利息的抵押贷款：

（1）之前的多笔还款状态为：房贷+车贷+信用卡+网贷等

（2）通过债务重组转贷后：只需支付一笔贷款的月供即可，还款清晰。

这样更有利于规划自己的贷款，清除“多头借贷”、“高息网贷”等影响个人征信的负债，从而达到优化个人征信的作用！这就是债务整合、优化负债的魅力，能真真切切地帮助我们减轻每个月的还款压力~

“转贷置换”注意事项

虽然转贷置换有不少好处，但转贷这个事情也并没有那么容易。这里有几项注意事项需要提前了解清楚：

第一：你要知道哪个银行有符合你要求的产品，基本上符合条件的都是经营贷。第二：你的房子要有房本（涉及到后面办抵押），而且必须是全款房。如果你的房子还在按揭或者是期房，那肯定是不行的，一定要想办法把房贷还完变成全款才可以。

第三：既然转的是经营贷，那么则意味着需要营业执照。虽然营业执照可以去注册一个，但大多数银行都会要求该营业执照需注册满3个月到一年以上（个别营业可以做新执照）。同时还要看其实体经营地址，以及核查一下你的经营收入流水。因此，申请人需具备上下游的购货合同、销货合同等一些能证明你是在实际经营的资料，同时需证明你有足够的还款能力。

第四：这笔贷款并不会直接打在你的账户，而是放在一个第三方的收款账户里。因此，你还需要找一个第三方账户。

第五：征信情况。很多人以为房贷晚还几天没事。在你毫无贷款计划时，这确实没什么影响。但只要你想贷款，上述的行为将会导致你的征信报告上出现房贷逾期记录。一旦次数过多，即使你有上面的所有资料，仅这一条违规就有可能否决你其他的所有努力。

综上所述，一个人想单独把以上流程完成好确实是不太容易的，而且从大概率来说也难以找到最优的产品。因此，可不妨考虑一下找个专业、靠谱的中介帮忙。

“转贷置换”的风险点

1、营业执照

不同银行对于营业执照的注册时间、是否实际经营、经营流水等要求各不相同。如果只是单纯为了转贷置换，而去注册新营业有限公司执照的客户，需要谨慎，注册/注销/代账/年审……什么都有成本。建议注册个体户就可以，不必开票纳税，你要清楚哪个银行有符合你要求的产品，基本上符合条件的都是经营贷。

2、资金成本

在办理“转贷置换”的途中首先需结清上家银行的尾款 ，结清尾款的资金可以是自有资金，也可以是过桥资金，这都是需要考虑的资金成本，一般在1300-18000左右，具体看当地市场。

3、到期还款压力大

经营性抵押贷款存在到期归本的问题。对此，不同银行的产品不同，有每年到期归本的，也有三年到期归本和五年到期归本的。

如果资金回笼不及时，则可能出现需垫资归本的情况。垫资就是成本，甚至有时候还会出现归本后复核不通过的情况。不过，有些银行是可以采取计划性归本和流水行归本的，这个需要看你当前的资质，能够做到哪个银行产品了。

4、抽贷风险

如果把款项用到了购置房产或其他违规资金的用途上，一旦被监管查出，则有可能会被银行抽贷。如果你的营业执照被注销，或征信出现异常，也有可能被银行抽贷。

5、续贷风险

相比起按揭，抵押一般期限会短些：三年、五年、十年，万一到期后银行不给续贷，你将面临巨额还款压力，要提前知晓。

6、流程相对繁琐

由于按揭转贷涉及到结清按揭和办理抵押贷款两大环节。一般要经过审核材料、面谈、下户、查访公司、公证、抵押等流程，审批放款时间较长，大概需要15-20天左右。当然，如果客户配合，审批时间会缩短。

温馨提醒  

房产转贷置换，适合房贷利率高，有多笔网贷信用卡负债需要高息转低息。核心优势就是：高息转低息，省几十万利息；增加额度；拉长年限10-20年；采用只还息不归本还款方式，月供压力小。